RİSKLİ YAPI KESİNLEŞMEDEN ALINAN KENTSEL DÖNÜŞÜM KARARLARININ HUKUKİ GEÇERLİLİĞİYARGITAY 5. HUKUK DAİRESİ’NİN 20.05.2025 TARİHLİ EMSAL KARARI ÇERÇEVESİNDE DEĞERLENDİRME

Kentsel dönüşüm uygulamalarında en fazla uyuşmazlık yaratan hususlardan biri, riskli yapı tespit süreci tamamlanmadan kat malikleri tarafından alınan yeniden yapım, müteahhit seçimi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına ilişkin kararların hukuki niteliğidir. Özellikle uygulamada, henüz riskli yapı raporu kesinleşmeden 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümlerinin uygulanmaya başlandığı, Ek-12 toplantılarının yapıldığı ve arsa payı çoğunluğu ile kararlar alındığı sıklıkla görülmektedir.

Ancak 20.05.2025 tarihli Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararı, uygulamada oldukça yaygın şekilde gerçekleştirilen birçok işlemin hukuki geçerliliği bakımından ciddi riskler barındırdığını açık biçimde ortaya koymuştur. Özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde, yalnızca riskli yapı tespit raporunun alınmış olmasının yeterli olduğu yönündeki yaygın uygulamanın aksine, Yargıtay; 6306 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanabilmesi için yalnızca riskli yapı tespitinin yapılmasının değil, aynı zamanda bu sürecin usulüne uygun biçimde kesinleşmesinin ve taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti rejiminin sona ermesinin de önem taşıdığını vurgulamıştır. Kararda açıkça ifade edildiği üzere, her ne kadar taşınmaz hakkında riskli yapı şerhi bulunuyor olsa da, toplantının yapıldığı tarihte yapının fiilen yıkılmamış olması ve kat mülkiyetinin halen devam ediyor olması nedeniyle uyuşmazlığın 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olarak değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir. Bu yaklaşım, uygulamada sıklıkla yapılan “riskli yapı raporu alındığı anda artık 6306 sayılı Kanun hükümleri uygulanır” yönündeki kabulün her somut olay bakımından doğru olmadığını ortaya koymaktadır.

Nitekim Yargıtay, taşınmazın yeniden yaptırılması, mevcut bağımsız bölümlerin ortadan kaldırılması, arsa payı düzeninin değişmesi ve kat mülkiyetine ilişkin ayni hak düzeninin tamamen yeniden şekillenmesi sonucunu doğuran işlemlerin, kat maliklerinin mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliğinde olduğunu değerlendirmiştir. Bu nedenle, kat mülkiyeti devam ettiği sürece söz konusu işlemlerin ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi kapsamında tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararlarla mümkün olabileceğini açık biçimde ortaya koymuştur. Kararın en önemli yönlerinden biri, 6306 sayılı Kanun’daki üçte iki çoğunluk(50+1/salt çoğunluk) her aşamada uygulanabilecek bir mekanizma olmadığını net şekilde ortaya koymasıdır. Yargıtay’a göre, riskli yapı süreci henüz tamamlanmadan ve kat mülkiyeti hukuken sona ermeden alınan kararlar bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanmaya devam edecektir. Dolayısıyla, bu aşamada gerçekleştirilen toplantılar, alınan müteahhit seçim kararları, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, bağımsız bölüm dağılımına ilişkin paylaşım planları ve benzeri işlemler; gerekli oybirliği sağlanmaksızın alınmış ise iptal edilebilme riski taşıyacaktır. İlgili Yargıtay kararının künyesi şu şekildedir: “Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 20.05.2025 tarihli, 2025/2632 Esas ve 2025/7778 Karar sayılı ilamı.”

Konuya ilişkin Arkentra Hukuk ekibi olarak hazırladığımız detaylı hukuki değerlendirmelere aşağıda yer verilmiştir.

I. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Karar Alma Süreci

6306 sayılı Kanun’un temel amacı; ekonomik ömrünü tamamlamış, can ve mal güvenliği açısından risk taşıyan yapıların dönüştürülerek güvenli ve sağlıklı yapılaşmanın sağlanmasıdır. Bu kapsamda, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra kat maliklerine, dönüşüm sürecine ilişkin kararların belirli çoğunluk oranlarıyla alınabilmesine imkân tanınmıştır. Nitekim Kanun kapsamında birçok karar, maliklerin arsa payı bakımından salt çoğunluğu (50+1) ile alınabilmektedir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, bu özel çoğunluk sisteminin hangi aşamadan itibaren uygulanabileceğidir. Uygulamada çoğu zaman, yalnızca riskli yapı tespit raporunun alınmış olması yeterli görülerek 6306 sayılı Kanun’daki çoğunluk hükümleri uygulanmaya başlanmaktadır. Oysa, riskli yapı sürecinin usulüne uygun şekilde kesinleşip kesinleşmediği, kat mülkiyetinin devam edip etmediği ve yapının hukuki statüsünün ne olduğu hususları büyük önem taşımaktadır. Tam da bu noktada, hangi aşamada Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin, hangi aşamada ise 6306 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanacağı konusu ciddi hukuki uyuşmazlıklara neden olmaktadır.

II. Kanaatimizce, yalnızca riskli yapı tespitinin yapılmış olması, tek başına 6306 sayılı Kanun ile ilgili uygulama yönetmeliği hükümlerinin uygulanabilmesi için yeterli değildir. Söz konusu özel mevzuat hükümlerinin uygulanabilmesi için, riskli yapı tespitinin aynı zamanda usulüne uygun şekilde kesinleşmiş olması da gerekmektedir.

Bir yapıya ilişkin riskli yapı raporunun düzenlenmiş olması, kanımızca tek başına 6306 sayılı Kanun hükümlerinin derhal uygulanabileceği anlamına gelmemektedir.

Zira riskli yapı sürecinin tamamlanabilmesi için;

1. Lisanslı kuruluş tarafından riskli yapı tespit raporunun hazırlanması,

2. İlgili idareye bildirilmesi,

3. Maliklere tebliğ edilmesi,

4. İtiraz süresinin geçmesi veya itirazların kesin olarak sonuçlanması,

gerekmektedir. Bu aşama tamamlanmadan maliklerin 6306 sayılı Kanun’daki özel çoğunluk hükümlerine dayanarak işlem yapmaları ise ciddi hukuki riskler doğurmaktadır. Nitekim 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesinin ikinci fıkrasında, “riskli yapının tespitinden sonra” maliklerden herhangi birinin talebi üzerine bütün maliklerin toplantıya çağrılabileceği düzenlenmiştir. Ancak ilgili düzenlemede yer alan “tespit” ifadesinden ne anlaşılması gerektiği hususu açık bir şekilde ortaya konulmamıştır. Başka bir ifadeyle, burada yalnızca riskli yapı raporunun düzenlenmiş olmasının mı yeterli olduğu, yoksa riskli yapı tespitinin aynı zamanda kesinleşmiş olmasının mı gerektiği mevzuatta açık şekilde belirtilmemiştir.

Kanaatimizce, söz konusu hükmün amacı, 6306 sayılı Kanun kapsamında maliklerin mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen ve klasik kat mülkiyeti rejiminden ayrılan özel karar alma mekanizmalarının uygulanmasına imkân tanımak olduğundan, burada “tespit” ifadesinin “kesinleşmiş riskli yapı tespiti” olarak yorumlanması gerekmektedir. Zira riskli yapı raporuna karşı maliklerin itiraz hakkı bulunmakta olup, itiraz süreci tamamlanmadan ve tespit kesinleşmeden 6306 sayılı Kanun’daki özel çoğunluk hükümlerinin uygulanmaya başlanması, henüz hukuki durumu netleşmemiş bir yapı bakımından maliklerin mülkiyet haklarına müdahale sonucunu doğuracaktır.

Fakat bir diğer değerlendirmede; riskli yapı tespiti kesinleşmeden alınan kararların “askıda hükümsüz” olduğu, başka bir ifadeyle ilk aşamada hukuken eksik olmakla birlikte sonradan riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde bu eksikliğin giderileceği ve alınan kararların geçerlilik kazanacağı savunulabilecek ise de, kanaatimizce Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin tarihli kararı karşısında bu görüşün kabulü oldukça güç hale gelmiştir.

Nitekim Yargıtay söz konusu kararında, toplantı tarihinde yapının fiilen yıkılmamış olmasına ve kat mülkiyetinin halen devam etmesine özel önem atfetmiş; bu nedenle uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması gerektiğini açıkça belirtmiştir. Devamında ise, yapının yeniden yaptırılmasına ilişkin kararların ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınabileceğini ifade ederek, üçte iki(salt çoğunluk/50+1) çoğunlukla alınan kararların iptal edilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Bu yaklaşım dikkate alındığında, riskli yapı süreci kesinleşmeden gerçekleştirilen toplantılar ve  alınan kararların sonradan kesinleşme ile kendiliğinden geçerlilik kazanacağı yönündeki yorumun, Yargıtay kararı ile bağdaşmadığı değerlendirilmektedir.

Dolayısıyla;

• Riskli yapı süreci kesinleşmeden yapılan toplantılar,

• Henüz kat mülkiyeti devam ederken alınan yeniden yapım kararları,

• Riskli yapı süreci tamamlanmadan gerçekleştirilen müteahhit seçimleri,

6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilemeyecektir.

III. Sonuç

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 20.05.2025 tarihli emsal kararı, kentsel dönüşüm uygulamalarında “riskli yapı sürecinin kesinleşmesi” ile “6306 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanabilir hale gelmesi” arasındaki farkı açık biçimde ortaya koymuştur.

Karara göre;

• riskli yapı raporunun düzenlenmiş olması tek başına yeterli değildir,

• kat mülkiyeti devam ettiği sürece Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmaya devam eder,

• yapının yeniden yaptırılmasına ilişkin kararlar oybirliği gerektirir,

• üçte iki çoğunluk(Salt çoğunluk/50+1)  ancak 6306 sayılı Kanun süreci usulüne uygun biçimde kesinleştikten sonra uygulanabilecektir.

Kentsel dönüşüm süreçlerinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi; riskli yapı tespiti, toplantı ve karar süreçleri ile yüklenici sözleşmelerinin doğru yönetilmesi bakımından büyük önem taşımaktadır. Aksi halde alınan kararların iptali, projelerin durması ve tarafların ciddi maddi zararlarla karşılaşması söz konusu olabilmektedir.

Arkentra Kentsel Dönüşüm ve Danışmanlık olarak; uzman hukukçu ve teknik ekibimiz ile birlikte süreçlerin tamamını 6306 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuata uygun şekilde yöneterek, maliklerin hak kaybı yaşamadan güvenli ve sürdürülebilir bir dönüşüm süreci yürütmelerine destek sağlamaktayız. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak, sürecinizin hukuki açıdan değerlendirilmesini sağlamak veya uzman ekibimizden danışmanlık desteği talep etmek isterseniz, bizimle iletişime geçebilirsiniz.

ARKENTRA KENTSEL DÖNÜŞÜM VE DANIŞMANLIK