Kentsel Dönüşümde Sözleşme Hazırlarken Yapılan En Sık Hatalar

Kentsel dönüşüm süreci yalnızca teknik ve inşaat aşamalarından ibaret değildir. En az zemin etüdü ve mühendislik raporları kadar önemli bir adım da doğru hazırlanmış bir sözleşmedir.Sözleşme, maliklerle müteahhit arasındaki tüm hak ve yükümlülükleri düzenler. Ancak uygulamada, hatalı veya eksik düzenlenen sözleşmeler birçok uyuşmazlığın temel sebebini oluşturur.

Arkentra Kentsel Dönüşüm olarak, hem hukuki hem teknik bakımdan sürecin ilk gününden itibaren yanınızdayız. Bu yazımızda, kentsel dönüşüm sözleşmelerinde en sık yapılan hataları ve bunlardan nasıl kaçınılabileceğini açıklıyoruz.

1. Sözleşme Öncesi Teknik ve Hukuki Analizin Yapılmaması

Birçok malik, müteahhit ile ön görüşmelerde sözlü mutabakata vararak sözleşmeye geçiyor. Oysa her arsanın imar durumu, emsal oranı, zemin koşulu ve hak sahipliği dağılımı farklıdır.Bu veriler analiz edilmeden yapılan sözleşmeler, ileride eksik daire, imar sorunu veya ruhsat iptali gibi ciddi sonuçlar doğurabilir.

Arkentra uzmanları, sözleşme hazırlığı öncesinde mühendislik, mimarlık ve hukuk birimleriyle ortak analiz yapar. Böylece teknik kapasiteye uygun, uygulanabilir bir sözleşme taslağı oluşturulur.

2. Kat Karşılığı İnşaat Oranlarının Net Belirlenmemesi

Sözleşmelerde “%50 arsa payı”, “her malike bir daire” gibi yuvarlak ifadeler sıkça görülür.Ancak arsa payı oranı, bağımsız bölümlerin metrekarelerine ve konumlarına göre netleştirilmezse, taraflar arasında eşitsizlik ve itirazlar ortaya çıkar.

Her malikin hak ettiği daire tipi, brüt–net alanı ve bağımsız bölüm numarası açıkça belirtilmelidir.Arkentra Kentsel Dönüşüm, malik bazlı daire paylaşım planı hazırlayarak bu tür anlaşmazlıkların önüne geçer.

3. Müteahhitin Yükümlülüklerinin Belirsiz Bırakılması

Birçok sözleşmede müteahhitin “projeyi tamamlayacağı” belirtilir; ancak tamamlama süresi, kalite standartları ve gecikme cezaları netleştirilmez.Bu durumda inşaat geciktiğinde veya eksik teslim edildiğinde, maliklerin hukuki dayanakları zayıflar.

Sözleşmede mutlaka şu unsurlar yer almalıdır:

• İnşaatın başlama ve bitiş tarihleri,

• Gecikme halinde uygulanacak cezai şart,

• Kullanılacak malzeme kalitesi,

• Teknik şartnameye atıf.

Arkentra hukuk ekibi, bu detayları standart maddelere dönüştürerek müvekkil haklarını korur.

4. Tapu ve Devralma Aşamalarının Netleştirilmemesi

Bazı maliklerle müteahhit arasındaki uyuşmazlıklar, tapu devrinin ne zaman yapılacağı konusunda çıkar.Sözleşmede “inşaatın tamamlanmasından sonra” veya “teslim öncesi” gibi muğlak ifadeler kullanılmamalıdır.

Arkentra uzmanları, her proje için tapuda aşamalı devir modeli önerir: Müteahhit belli ilerleme yüzdelerini tamamladıkça belirli arsa payları devredilir. Bu yöntem tarafların güvenini sağlar.

5. Ek Maliyetler ve Vergilerin Göz Ardı Edilmesi

Bir diğer sık hata, kentsel dönüşüm sürecinde doğabilecek vergiler, ruhsat harçları ve ortak giderlerin kimin tarafından karşılanacağının açıkça yazılmamasıdır.Bu durum ileride taraflar arasında gereksiz finansal tartışmalara yol açar.

Sözleşmede mutlaka şu konular netleştirilmelidir:

• KDV ve tapu harcı ödemeleri,

• Ruhsat ve proje çizim bedelleri,

• Ortak alan giderleri ve inşaat sigortaları.

Arkentra Kentsel Dönüşüm, hem teknik hem finansal yükümlülüklerin dengeli şekilde dağılmasını sağlayan sözleşme modelleri geliştirir.

6. Hukuki Danışmanlık Alınmadan İmzalanan Sözleşmeler

Ne yazık ki birçok malik, sözleşmeyi okumadan ya da bir avukata danışmadan imzalamaktadır.Bu durum, ileride geri dönülmesi güç hak kayıplarına yol açar.

Kentsel dönüşüm, yalnızca mühendislik değil, aynı zamanda hukuk ve güven işidir.Arkentra hukuk ekibi, sözleşme taslağını imzalanmadan önce inceler, maliklerin haklarını koruyan revizyonları yapar ve tüm süreci şeffaf biçimde yürütür.

Sonuç: Sağlam Bina Sağlam Sözleşmeyle Başlar

Kentsel dönüşümde başarı, yalnızca güçlü bir yapı temeliyle değil, hukuken doğru hazırlanmış bir sözleşmeyle mümkündür.Eksik, belirsiz veya aceleyle hazırlanmış sözleşmeler, inşaat tamamlanmadan sorun yaratır.

Arkentra Kentsel Dönüşüm; mühendislik, mimarlık, finans ve hukuk danışmanlığını aynı çatı altında toplayarak, sürecin her aşamasında güvenli ilerlemenizi sağlar.

Anahtar kelimeler: kentsel dönüşüm, sözleşme hataları, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı sözleşmesi, kentsel dönüşüm danışmanlığı, Arkentra Kentsel Dönüşüm, müteahhit seçimi, hukuki danışmanlık, malik anlaşmazlıkları.