Riskli Yapı Kesinleşmeden Alınan Kentsel Dönüşüm Kararlarının Hukuki Geçerliliği

Kentsel dönüşüm uygulamalarında en fazla uyuşmazlık yaratan hususlardan biri, riskli yapı tespit süreci tamamlanmadan kat malikleri tarafından alınan yeniden yapım, müteahhit seçimi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına ilişkin kararların hukuki niteliğidir. Özellikle uygulamada, henüz riskli yapı raporu kesinleşmeden 6306 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanmaya başlandığı, Ek-12 toplantılarının yapıldığı ve arsa payı çoğunluğu ile kararlar alındığı sıklıkla görülmektedir.

Ancak 20.05.2025 tarihli Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararı, uygulamada oldukça yaygın şekilde gerçekleştirilen birçok işlemin hukuki geçerliliği bakımından ciddi riskler barındırdığını açık biçimde ortaya koymuştur. Yargıtay; 6306 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanabilmesi için yalnızca riskli yapı tespitinin yapılmasının değil, aynı zamanda bu sürecin usulüne uygun biçimde kesinleşmesinin ve taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti rejiminin sona ermesinin de önem taşıdığını vurgulamıştır.

Kararda açıkça ifade edildiği üzere, her ne kadar taşınmaz hakkında riskli yapı şerhi bulunuyor olsa da, toplantının yapıldığı tarihte yapının fiilen yıkılmamış olması ve kat mülkiyetinin halen devam ediyor olması nedeniyle uyuşmazlığın 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olarak değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Yargıtay, taşınmazın yeniden yaptırılması, mevcut bağımsız bölümlerin ortadan kaldırılması ve kat mülkiyetine ilişkin ayni hak düzeninin tamamen yeniden şekillenmesi sonucunu doğuran işlemlerin, kat maliklerinin mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliğinde olduğunu değerlendirmiştir. Bu nedenle, kat mülkiyeti devam ettiği sürece söz konusu işlemlerin ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi kapsamında tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınabileceğini ortaya koymuştur.

İlgili Yargıtay kararının künyesi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 20.05.2025 tarihli, 2025/2632 Esas ve 2025/7778 Karar sayılı ilamı.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Karar Alma Süreci

6306 sayılı Kanun’un temel amacı; ekonomik ömrünü tamamlamış, can ve mal güvenliği açısından risk taşıyan yapıların dönüştürülerek güvenli yapılaşmanın sağlanmasıdır. Kanun kapsamında birçok karar, maliklerin arsa payı bakımından salt çoğunluğu (50+1) ile alınabilmektedir. Ancak bu özel çoğunluk sisteminin hangi aşamadan itibaren uygulanabileceği kritik önem taşır.

Uygulamada çoğu zaman yalnızca riskli yapı tespit raporunun alınmış olması yeterli görülerek 6306 sayılı Kanun’daki çoğunluk hükümleri uygulanmaya başlanmaktadır. Oysa riskli yapı sürecinin usulüne uygun şekilde kesinleşip kesinleşmediği, kat mülkiyetinin devam edip etmediği hususları büyük önem taşımaktadır.

Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi

Yalnızca riskli yapı tespitinin yapılmış olması, tek başına 6306 sayılı Kanun hükümlerinin derhal uygulanabileceği anlamına gelmemektedir. Riskli yapı sürecinin tamamlanabilmesi için:

• Lisanslı kuruluş tarafından riskli yapı tespit raporunun hazırlanması
• İlgili idareye bildirilmesi
• Maliklerin tebliğ edilmesi
• İtiraz süresinin geçmesi veya itirazların kesin olarak sonuçlanması

gerekmektedir. Bu aşama tamamlanmadan maliklerin 6306 sayılı Kanun’daki özel çoğunluk hükümlerine dayanarak işlem yapmaları ciddi hukuki riskler doğurur.

Kanaatimizce, söz konusu hükmün amacı maliklerin mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen özel karar alma mekanizmalarının uygulanmasına imkân tanımak olduğundan, “tespit” ifadesinin “kesinleşmiş riskli yapı tespiti” olarak yorumlanması gerekmektedir.

Sonuç

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 20.05.2025 tarihli emsal kararı, kentsel dönüşüm uygulamalarında “riskli yapı sürecinin kesinleşmesi” ile “6306 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanabilir hale gelmesi” arasındaki farkı açık biçimde ortaya koymuştur.

• Riskli yapı raporunun düzenlenmiş olması tek başına yeterli değildir
• Kat mülkiyeti devam ettiği sürece Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmaya devam eder
• Yapının yeniden yaptırılmasına ilişkin kararlar oybirliği gerektirir
• Salt çoğunluk (50+1) ancak 6306 sayılı Kanun süreci usulüne uygun biçimde kesinleştikten sonra uygulanabilir

Kentsel dönüşüm süreçlerinin hukuka uygun şekilde yürütülmesi; riskli yapı tespiti, toplantı ve karar süreçleri ile yüklenici sözleşmelerinin doğru yönetilmesi bakımından büyük önem taşır. Aksi halde alınan kararların iptali, projelerin durması ve tarafların ciddi maddi zararlarla karşılaşması söz konusu olabilir.

Arkentra Kentsel Dönüşüm ve Danışmanlık olarak; uzman hukukçu ve teknik ekibimiz ile süreçlerin tamamını 6306 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuata uygun şekilde yöneterek, maliklerin hak kaybı yaşamadan güvenli bir dönüşüm süreci yürütmelerine destek sağlamaktayız.