Kat Malikleri Toplantısı Nasıl Yapılır? 2026 Güncel Rehber ve Gündem Örneği

Kentsel dönüşüm sürecinin en kritik adımlarından biri kat malikleri toplantısıdır. Müteahhit seçimi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi onayı ve yeniden yapım kararları bu toplantılarda alınır. 2026 yılında yürürlüğe giren yönetmelik değişiklikleriyle birlikte toplantı süreçleri daha sıkı denetim altına alınmıştır.

Kat Malikleri Toplantısı Nedir?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, riskli yapı statüsündeki binalarda maliklerin bir araya gelerek yeniden yapım, müteahhit seçimi ve sözleşme onayı gibi kararları aldığı resmi toplantıdır. Bu toplantılar Ek-12 formatında tutanak tutulur ve noter onayı gerektirir.

Toplantı Öncesi Hazırlık Adımları

1. Riskli Yapı Sürecinin Tamamlanması Toplantı yapılmadan önce riskli yapı tespit raporunun kesinleşmiş olması gerekir. Kesinleşmeden alınan kararlar Yargıtay kararlarıyla iptal edilebilmektedir. Detaylı bilgi için riskli yapı kesinleşmeden alınan kararlar yazımızı okuyabilirsiniz.

2. Malik Listesinin Hazırlanması Tapu müdürlüğünden güncel malik listesi alınmalı; vekâletname ile temsil edilen maliklerin belgeleri dosyaya eklenmelidir.

3. Gündem Maddelerinin Belirlenmesi Gündemde şu maddeler yer almalıdır:

• Yeniden yapım kararı
• Müteahhit seçimi ve teklif değerlendirmesi
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taslağının onayı
• Malik temsilcisi atanması (varsa)
• Teknik şartname ve mimari proje onayı

4. Tebligat ve Çağrı Tüm maliklere toplantı tarihi, saati, yeri ve gündem maddeleri en az 15 gün önceden tebligatla bildirilmelidir. Adresinde bulunamayan malikler için muhtarlıkta 15 günlük ilan süreci işletilir.

Toplantı Günü: Nasıl İlerler?

• Toplantı yeter sayısı: Arsa payının salt çoğunluğunun (%50+1) temsil edilmesi gerekir
• Başkan ve sekreter seçimi yapılır
• Gündem maddeleri tek tek oylanır
• Her karar için ayrı oy pusulası kullanılır
• Tutanak Ek-12 formatında düzenlenir ve katılanlar imzalar
• Tutanak noter huzurunda onaylatılır

Salt Çoğunluk ile Alınabilecek Kararlar

6306 sayılı Kanun kapsamında aşağıdaki kararlar arsa payı salt çoğunluğu ile alınabilir:

• Yeniden yapım kararı
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması
• Müteahhit seçimi
• Malik temsilcisi atanması
• Teknik şartname onayı

Sık Yapılan Hatalar

• Riskli yapı süreci kesinleşmeden toplantı yapılması
• Tebligat süresine uyulmaması
• Gündemde olmayan konuların oylanması
• Tutanak formatının hatalı doldurulması
• Azınlık maliklerin haklarının gözetilmemesi

Malik Temsilcisi Atanmalı mı?

Çoğu malik toplantılara katılamayabilir veya süreci takip edemeyebilir. Bu durumda bağımsız bir malik temsilcisi atanması, hem hukuki hem teknik açıdan maliklerin çıkarını korur. Arkentra, müteahhit değil; yalnızca malikleri temsil eden danışmanlık firmasıdır.

Sonuç

Kat malikleri toplantısı, kentsel dönüşümün hukuki temelini oluşturur. Hatalı bir toplantı, tüm sürecin iptaline ve yıllarca süren mahkeme davalarına yol açabilir. Toplantı öncesi profesyonel destek almak, maliklerin hak kaybı yaşamaması için kritik önem taşır.