Kentsel Dönüşümde Kat Malikleri Hakları Nelerdir?

Kentsel dönüşüm sürecinde kat maliklerinin en çok sorduğu soru şudur: "Ben kabul etmezsem ne olur?" 6306 sayılı Kanun, binaların çoğunluk kararıyla yenilenebilmesini sağlarken karara katılmayan maliklere de önemli güvenceler tanır. Haklarınızı bilmek, hem çoğunluk hem de azınlık tarafında olsanız da hak kaybını önler.

Bu rehberde 6306 sayılı Kanun'un güncel metnine (7471 sayılı Kanun'la 2023'te yapılan değişiklikler dahil) dayanarak kat maliklerinin temel haklarını özetledik.

Kimler Hak Sahibidir?

Kentsel dönüşümde asıl karar hakkı tapuda kayıtlı maliklere aittir. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri (örneğin intifa hakkı sahipleri) karar sürecinde oy kullanmaz; ancak Kanun onlara da bazı yardımlardan yararlanma imkânı tanır.

1. Riskli Yapı Tespitini Öğrenme ve İtiraz Hakkı

Binanız riskli yapı olarak tespit edildiğinde bu durum maliklere bildirilir. Tespitin hatalı olduğunu düşünüyorsanız, yönetmelikte öngörülen süre içinde itiraz edebilirsiniz. İtirazlar, üniversite öğretim üyelerinin de yer aldığı teknik heyetlerce incelenir.

Süreler hak düşürücü olduğu için tebligatı aldığınız gün harekete geçmeniz gerekir. Adım adım süreç için Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir? rehberimizi okuyabilirsiniz.

2. Toplantıya Çağrılma ve Oy Hakkı

Riskli yapılarda yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya diğer usullerle değerlendirme, payların satışı gibi kararlar maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınır.

Burada kritik nokta şudur: Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. On dairelik bir binada dört malik, arsa paylarının yarısından fazlasına sahipse karar alabilir.

Toplantı usulü için Kat Malikleri Toplantısı Nasıl Yapılır? yazımıza, riskli yapı süreci kesinleşmeden alınan kararların hukuki riskleri için bu Yargıtay kararı analizimize bakabilirsiniz.

3. Teklifi İnceleme Hakkı (15 Gün)

Salt çoğunlukla karar alındığında, karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif ya da teklifin incelenebileceği yer, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek bildirilir. Muhtarlık ilanında ilanın son günü bildirim tarihi sayılır.

Bildirimde ayrıca, 15 gün içinde teklifi incelemez veya kabul etmezseniz arsa payınızın Kanun kapsamında satılacağı belirtilir. Bu süre, teklifi bir uzmana inceletmek için size tanınmış en önemli zaman aralığıdır.

4. Payınızın Rayiç Değerin Altında Satılmaması

Karara katılmayan maliklerin arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.

Riskli yapılarda satış; anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış gerçekleşinceye kadar tekrarlanır. Payınız üzerindeki ipotek ve haciz gibi haklar ise satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder.

5. Kira Yardımı ve Geçici Konut

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Kanun "yapılabilir" ifadesini kullandığı için tutarlar, süreler ve şartlar her yıl idari düzenlemelerle belirlenir.

Güncel tutarlar ve başvuru belgeleri için Kira Yardımı Rehberimizi inceleyebilirsiniz.

6. Sözleşmede Eşit ve Yazılı Güvence

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sizin adınıza teslim edilecek bağımsız bölümü, teslim süresini, gecikme cezasını ve teminatları belirleyen belgedir. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı, tüm maliklere verilen taahhütler yazılı olarak yer almalıdır.

İmzadan önce kontrol etmeniz gereken maddeleri Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Rehberimizde topladık.

7. Müteahhit İşi Bırakırsa Fesih Hakkı

Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde inşaata başlanmazsa veya inşaat en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla sürdürülmüyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla sözleşmenin feshine karar alabilir. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide 30 gün süre verir; bu sürede işe devam edilmezse sözleşmeler kendiliğinden feshedilmiş sayılır.

8. Müteahhit Payının Erken Satışına Karşı Güvence

Müteahhidin payına düşen bağımsız bölümler, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin izniyle satılabilir. İnşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üzerinde satış yapılabilmesi için bütün maliklerin muvafakati gerekir. Bu kural, inşaat tamamlanmadan müteahhidin tüm payını satıp işi bırakması riskine karşı maliklere güvence sağlar.

9. Temsilci ve Danışman Seçme Hakkı

Malikler, süreci kendi adlarına takip edecek bir temsil heyeti oluşturabilir veya bağımsız bir danışmanla çalışabilir. Müteahhitten bağımsız bir temsilcinin rolünü Malik Temsilcisi Nedir? yazımızda anlattık.

Haklar Özet Tablosu

Hak Kaybı Yaşamamak İçin Kontrol Listesi

• Tapu kaydınızdaki adres ve elektronik tebligat bilgilerinizin güncel olduğundan emin olun
• Muhtarlık ilanlarını ve noter tebligatlarını takip edin
• Size bildirilen teklifi 15 günlük süre dolmadan inceletin
• Toplantı tutanaklarının ve sözleşmenin bir örneğini mutlaka alın
• Sözlü vaatlerin sözleşmeye yazılmasını isteyin

Bu Yazı Hukuki Görüş Yerine Geçmez

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır. Her binanın tapu durumu, malik yapısı ve süreç aşaması farklı olduğu için somut durumunuz hakkında hukuki görüş almanız gerekir. ARKENTRA'da hukuki görüş ve sözleşme hazırlığı gerektiren işler, ekibimizdeki avukat tarafından yürütülür.

Sürecin bütününü nasıl yönettiğimizi Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı sayfamızda bulabilirsiniz.