Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kentsel dönüşümde binanın kaderini belirleyen kararların başında müteahhit seçimi gelir. Riskli yapı tespiti ve kat malikleri toplantısı süreci başlatır; ancak binanızın ne kadar sürede, hangi kalitede ve hangi güvencelerle yeniden yapılacağını büyük ölçüde seçtiğiniz müteahhit belirler.

Uygulamada en sık gördüğümüz hata, müteahhidin yalnızca teklif ettiği daire paylaşım oranına bakılarak seçilmesidir. Kâğıt üzerinde en yüksek oranı veren teklif, teminatı zayıf veya teknik şartnamesi belirsiz olduğu için çoğu zaman en riskli teklif olur.

Müteahhit Seçimi Neden Bu Kadar Kritik?

Kat karşılığı modelde müteahhit, inşaatın finansmanını büyük ölçüde kendi payına düşecek bağımsız bölümlerin satışından sağlar. Bu nedenle mali gücü yetersiz bir müteahhit, satışlar beklendiği gibi gitmediğinde işi yavaşlatabilir veya durdurabilir. İnşaatı yarım kalan bir binada malikler hem kira ödemeye devam eder hem de uzun bir hukuki süreçle karşılaşır.

1. Tamamlanmış Referans Projelerini Yerinde Görün

Müteahhidin gösterdiği görseller veya devam eden şantiyeler yerine, iskânı alınmış ve oturulan binalarını isteyin.

• En az üç tamamlanmış projenin adresini isteyin ve binaları gezin
• Mümkünse o binalardaki maliklerle konuşun: teslim süresine uyuldu mu, eksikler giderildi mi?
• Taahhüt edilen malzemelerle gerçekte kullanılan malzemeleri karşılaştırın
• Ortak alanların (otopark, sığınak, çatı, asansör) bakım durumuna bakın

2. Şirketin Kimliğini ve Geçmişini Kontrol Edin

• Ticaret Sicili Gazetesi kayıtları: kuruluş tarihi, sermaye, ortaklık yapısı ve son değişiklikler
• Vergi ve SGK borcu bulunmadığına dair güncel belgeler
• Şirketin ve ortaklarının üstlendiği devam eden proje sayısı
• Daha önce aynı ortaklarla kurulup kapanmış şirketler olup olmadığı

Kısa süre önce kurulmuş bir şirket tek başına olumsuz değildir; ancak bu durumda ortakların önceki projeleri ve vereceği teminatlar daha da önem kazanır.

3. Mali Gücü Teminatla Ölçün

Müteahhidin mali gücünü anlamanın en net yolu, sözleşmede hangi teminatları vermeyi kabul ettiğine bakmaktır.

• Banka teminat mektubu verebiliyor mu? Tutarı ve süresi ne?
• Bina tamamlama sigortası yaptırmayı kabul ediyor mu?
• Kira yardımını kim, hangi süre boyunca ve hangi takvimle ödeyecek?
• Arsa paylarının devrini inşaatın ilerleme aşamalarına bağlamayı kabul ediyor mu?

Teminat vermekten kaçınan bir müteahhidin teklifi, paylaşım oranı ne kadar yüksek olursa olsun dikkatle değerlendirilmelidir.

4. Teklifleri Aynı Şartname Üzerinden İsteyin

Farklı müteahhitlerden gelen teklifleri karşılaştırmanın tek sağlıklı yolu, hepsinden aynı proje varsayımı ve aynı teknik şartname üzerinden teklif istemektir. Aksi halde bir teklif daha fazla metrekare, diğeri daha iyi malzeme vaat eder ve karşılaştırma imkânsız hale gelir.

Elinizdeki teklifleri bu kriterlere göre yan yana görmek için ücretsiz Müteahhit Teklifi Karşılaştırma Aracı'nı kullanabilir, müteahhitle görüşmeden önce 15 soruluk kontrol listesini indirebilirsiniz.

5. Teklif Mektubunda Bulunması Gerekenler

• Her malike teslim edilecek bağımsız bölümün kat, cephe ve metrekare bilgisi
• Proje ve ruhsat süreçlerinin hangi tarafça, hangi süre içinde yürütüleceği
• İnşaat başlangıç ve bitiş tarihi
• Teminat türleri ve tutarları
• Teklifin geçerlilik süresi

Sözlü vaatler sözleşmeye yazılmadığı sürece hiçbir güvence sağlamaz.

6. Müteahhit Payının Satışını Takip Edin

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 13. fıkrasına göre, bu Kanun kapsamındaki uygulamalarda müteahhidin payına düşen bağımsız bölümlerin satışı inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin izniyle yapılabilir. İdare inşaatın tamamlanma oranını belirler; bu oranın yüzde on altındaki oranda satışa izin verir. Tamamlanma oranında veya bu oranın üzerinde satış için ise bütün maliklerin muvafakati gerekir.

Bu nedenle sözleşme imzalanırken, müteahhidin satış yapmak için sizden muvafakat istediğinde nasıl bir süreç işleyeceğini önceden konuşun.

7. Tehlike İşaretlerini Tanıyın

• Piyasa ortalamasının çok üzerinde paylaşım oranı vaat edilmesi
• Sözleşmenin hemen imzalanması için baskı yapılması
• "Matbu sözleşme, değiştirilemez" denilmesi
• Arsa paylarının tamamının inşaat başlamadan devrinin istenmesi
• Tamamlanmış ve iskânlı referans proje gösterilememesi
• Bazı maliklere diğerlerinden habersiz ek ödeme veya ayrıcalık teklif edilmesi

Son madde özellikle önemlidir. Maliklere ayrı ayrı yapılan vaatler, malikler arasındaki güveni bozar ve ileride sözleşmenin uygulanmasında ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.

8. Seçim Kararını Usulüne Uygun Alın

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine göre riskli yapılarda yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı ve diğer usullerle yeniden değerlendirme kararları, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınır. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır.

Toplantının nasıl yapılacağını Kat Malikleri Toplantısı Nasıl Yapılır? rehberimizde anlattık. Riskli yapı süreci kesinleşmeden alınan kararların risklerini ise bu yazımızda ele aldık.

9. Sözleşmeyi İmzalamadan Önce İnceletin

Müteahhit seçildikten sonra en kritik aşama sözleşmedir. Teslim süresi, gecikme cezası, teminatlar, aşamalı tapu devri ve fesih koşulları yazılı olarak netleşmelidir. Detaylar için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Rehberi yazımıza göz atabilirsiniz.

10. Müteahhit İşi Bırakırsa Ne Olur?

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 14. fıkrası, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde inşaata başlanmaması veya inşaatın en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla sürdürülmemesi halinde, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile sözleşmenin feshine karar alınabileceğini düzenler.

Bu kararla Başkanlığa başvurulur. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide 30 gün süre verir; bu sürede işe başlanmaz veya devam edilmezse sözleşmeler kendiliğinden feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri geri istenemez.

Bu güvence önemlidir; ancak süreç yine de zaman kaybı demektir. Doğru müteahhidi baştan seçmek her zaman daha ucuzdur.

ARKENTRA Bu Süreçte Ne Yapar?

ARKENTRA müteahhit değildir; yalnızca kat maliklerini temsil eden bağımsız bir danışmanlık firmasıdır. Müteahhit seçiminde:

• Teklif almak için ortak teknik şartname ve teklif formatı hazırlarız
• Gelen teklifleri teknik, ticari ve hukuki açıdan karşılaştırmalı olarak raporlarız
• Müteahhidin referanslarını ve teminat yapısını değerlendiririz
• Sözleşme müzakerelerinde maliklerin yanında yer alırız

Sürecin tamamını nasıl yönettiğimizi Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı sayfamızda bulabilirsiniz.