Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Tespiti: Hukuki Süreçler, Teknik Analizler, Hak Sahipliği ve Uygulama Stratejileri

Bölüm 1: Türkiye’nin Kentsel Dönüşüm Paradigması ve 6306 Sayılı Kanun’un Hukuki Zemini

Kentsel dönüşüm, sadece eski binaların yıkılıp yerine yenilerinin yapılması işlemi değil; mülkiyet hakkı, yaşam hakkı ve kamu yararı kavramlarının kesiştiği çok katmanlı bir sosyo-hukuki süreçtir. 1999 Marmara Depremi ve 2011 Van Depremi, Türkiye’nin yapı denetim sistemindeki zaafiyetleri acı bir şekilde ortaya koymuş, bu durum 2012 yılında 6306 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesine zemin hazırlamıştır.

1.1. Mülkiyet Hakkı Karşısında Yaşam Hakkının Üstünlüğü

Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı, mutlak ve sınırsız bir hak değildir. 6306 sayılı Kanun’un felsefesi, "can güvenliği riski taşıyan bir yapının korunmasının hukuken himaye edilemeyeceği" ilkesine dayanır. Kanun koyucu, riskli yapıların tespitini ve yıkımını hızlandırmak adına, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun genel hükümlerinden ayrılan, daha hızlı ve icrai gücü yüksek özel hükümler getirmiştir. Bu bağlamda, idarenin "resen tespit" yetkisi ve maliklerin iradesine bakılmaksızın yürütülen yıkım süreçleri, yaşam hakkının kutsallığı ile meşrulaştırılmaktadır.²

1.2. 2024-2025 Yasal Değişiklikleri ve Yeni Dönem

2023 yılının son çeyreğinde ve 2024 yılı boyunca yapılan mevzuat düzenlemeleri, kentsel dönüşüm süreçlerindeki en büyük tıkanıklık noktası olan "uzlaşma" sorununu çözmeye odaklanmıştır. Geçmiş yıllarda maliklerin 2/3 çoğunluğunun aranması, birçok projenin azınlık vetosuyla kilitlenmesine neden olmuştur. Yeni düzenlemelerle birlikte getirilen "Salt Çoğunluk (%50+1)" ilkesi, sürecin dinamiklerini kökten değiştirmiştir. Artık arsa payı bakımından %51’i temsil eden maliklerin kararı, inşaat ruhsatı alınması ve uygulamanın başlatılması için yeterli kabul edilmektedir.⁵ Bu değişiklik, kentsel dönüşümün hızlanması adına atılmış en radikal hukuki adımdır ve 2025 yılında etkilerini sahada somut olarak göstermektedir.

1.3. Rezerv Yapı Alanı Tanımındaki Genişleme

Kanundaki bir diğer kritik değişiklik, "Rezerv Yapı Alanı" tanımında yapılmıştır. Daha önce "yeni yerleşim alanı" olarak tanımlanan bu bölgeler, yapılan değişiklikle "mevcut kentsel ve kırsal alanlar" ifadesini de kapsayacak şekilde genişletilmiştir.⁵ Bu durum, şehir merkezlerindeki yerleşik alanların da Bakanlıkça rezerv alan ilan edilerek dönüşüme tabi tutulabilmesinin önünü açmıştır. Mülk sahipleri için bu durum, taşınmazlarının bulunduğu bölgenin statüsünün değişmesi ve daha merkezi bir dönüşüm planlamasına dahil edilmesi anlamına gelmektedir.

Bölüm 2: Riskli Yapı Tespitinin Teknik ve Bilimsel Temelleri

Kentsel dönüşümün hukuki süreci başlamadan önce, ortada teknik bir gerçeğin, yani "riskin" bulunması gerekir. "Riskli Yapı" tanımı, subjektif gözlemlere değil, inşaat mühendisliği biliminin verilerine, laboratuvar testlerine ve statik modellemelere dayanır. Arkent Kentsel Dönüşüm olarak, bu teknik sürecin nasıl işlediğini detaylarıyla açıklamak, maliklerin kafasındaki "Bina sağlam mı, değil mi?" sorusunu netleştirmek adına kritiktir.

2.1. Deprem Yönetmeliği ve Performans Analizi

Riskli yapı tespiti, 2018 tarihli Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY-2018) ve "Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar" (RYTEİE) yönetmeliği çerçevesinde yürütülür. Bir binanın riskli kabul edilmesi için, beklenen tasarım depremi altında "Kontrollü Hasar" veya "Göçmenin Önlenmesi" performans düzeylerini sağlayamaması gerekir. Lisanslı kuruluşlar, binadan topladıkları verileri özel yazılımlar (Sta4Cad, IdeCad, Probina vb.) aracılığıyla analiz ederek binanın deprem anındaki davranışını simüle ederler.

2.2. Veri Toplama ve Sahada Yapılan İşlemler

Risk tespiti süreci, lisanslı firmanın mühendislerinin binaya gelmesiyle başlar. Yapılan işlemler sırasıyla şunlardır:

• Röleve Çıkarılması: Binanın mevcut taşıyıcı sisteminin (kolon, kiriş, perde) yerleri, boyutları ve aks aralıkları ölçülerek mimari planı çizilir. Mevcut projesi varsa (belediye arşivinden temin edilen), yerindeki durumla uyumlu olup olmadığı kontrol edilir. Kaçak katlar, kesilen kolonlar veya projesine aykırı tadilatlar bu aşamada belgelenir.

• Beton Karot Numunesi Alımı: Bu işlem, sürecin en çok tartışılan ama en hayati kısmıdır. Binanın kritik katlarından (genellikle zemin ve bodrum katlar) yönetmelikte belirtilen sayıda beton numunesi (karot) alınır.

  • Mühendislik Detayı: Karot alma işlemi, taşıyıcı sisteme zarar vermez. Alınan numune silindirik bir parçadır ve oluşan boşluk, yüksek mukavemetli özel tamir harçlarıyla (grout harcı) anında doldurulur. Bu işlem, binanın statik dengesini bozmaz, aksine betonun gerçek basınç dayanımını (Örneğin C10, C14, C20 gibi) net olarak ortaya koyar.

• Donatı Tespiti (Röntgen): Betonun içindeki demirlerin (donatı) sayısı, çapı ve yerleşimi, tahribatsız yöntemlerle (ferroscan cihazları) tespit edilir. Özellikle sismik dayanım için hayati önem taşıyan "etrisye sıklaştırması"nın olup olmadığı kontrol edilir. Eski binalarda genellikle düz demir (S220) kullanıldığı ve nervürlü demir (S420) bulunmadığı görülmektedir, bu da risk faktörünü artırır.

• Sıyırma İşlemi: Seçilen bazı kolonların beton kabuğu (paspayı) sıyrılarak, demirlerdeki korozyon (paslanma) seviyesi görsel olarak incelenir. Korozyon, demirin kesit alanını daraltarak taşıma kapasitesini düşüren en önemli faktördür.

• Zemin Etüdü: Binanın oturduğu zeminin parametreleri belirlenir. Zemin sıvılaşması riski, taşıma gücü zayıflığı gibi faktörler, binanın üst yapısı sağlam olsa bile riskli yapı kararı çıkmasına neden olabilir.²

2.3. Laboratuvar Analizi ve Raporlama

Sahadan toplanan karot numuneleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından akredite edilmiş laboratuvarlarda basınç testine (kırım) tabi tutulur.

• Eğer beton dayanımı, projesinde öngörülen değerin (örneğin C20) çok altındaysa (örneğin C8, C10 çıkması), bina riskli kategorisine yaklaşır.

• Elde edilen beton dayanımı, demir durumu ve zemin verileri, binanın 3 boyutlu modeline işlenir.

• Analiz sonucunda bina "RİSKLİ" veya "RİSKSİZ" olarak raporlanır. Bu rapor, lisanslı kuruluş tarafından elektronik ortamda (ARAAD sistemi) Bakanlığa gönderilir ve fiziksel dosya İdareye teslim edilir.⁷

2.4. 2025 Yılı Riskli Yapı Tespiti Maliyetleri

Riskli yapı tespiti, uzmanlık ve teknolojik ekipman gerektiren ücretli bir hizmettir. 2025 Yılı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Birim Fiyat Listesi'ne göre bu bedeller, yapının brüt metrekaresine göre belirlenmektedir.

• Bakanlıkça belirlenen taban fiyatlar lisanslı firmalar için bağlayıcıdır.

• 0-3300 m² Arası Yapılar: Standart konut yapıları için birim fiyatlar üzerinden hesaplanır.⁸

• Yüksek Katlı Yapılar: Özel analiz gerektirdiği için maliyet katsayısı daha yüksektir.

• Piyasa koşullarında, ortalama bir apartman (1000-1500 m²) için tespit ücreti 2025 yılında 30.000 TL ile 95.000 TL arasında değişebilmektedir. Bu ücreti, başvuruyu yapan malik öder. Ancak kentsel dönüşüm kredisinden faydalanılması durumunda bu masraflar da kredi kapsamına alınabilmektedir.⁹

Bölüm 3: İdari Sürecin Başlatılması ve Hukuki Hak Arama Yolları

Riskli yapı tespit raporunun İdare (İl Müdürlüğü veya Belediye) tarafından onaylanmasıyla birlikte, süreç teknik alandan hukuk alanına taşınır. Bu aşamada tebligatlar, süreler ve itiraz hakları devreye girer. Arkent Kentsel Dönüşüm olarak, maliklerin hak kaybına uğramaması için bu takvimi çok iyi yönetmeleri gerektiğini vurguluyoruz.

3.1. Tebligat Hukuku ve Şerh İşlemi

Onaylanan rapor, Tapu Müdürlüğü’ne bildirilir. Tapu memuru, taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesine "6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapıdır" şerhini işler. Bu şerh, taşınmazın alım-satımına engel değildir; ancak yeni alıcı, binanın riskli olduğunu ve yakında yıkılacağını bilerek satın almış sayılır.³

• Tebligatın Yapılması: Tapu Müdürlüğü, tüm ayni hak sahiplerine (maliklere) tebligat gönderir. Tebligatta, "Yapınız riskli bulunmuştur, raporun tebliğinden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilirsiniz, aksi takdirde yıkım süreci başlayacaktır" uyarısı yer alır.

• Tebligatın Ulaşmaması Sorunu: Maliklerin adreslerinde bulunamaması durumunda, 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümleri işletilir. Ayrıca 6306 sayılı Kanun’un getirdiği kolaylıkla, tebligat yapılamayanlar için riskli yapı kararı ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir (askıya çıkarılır). Muhtarlıkta ilanın son günü, malike tebligat yapılmış sayılır. Bu düzenleme, "tebligat kaçırma" taktiği ile süreci uzatmak isteyenlerin önünü kesmek için getirilmiştir.²

3.2. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süreci

Maliklerin, binanın riskli olmadığına veya raporun hatalı hazırlandığına inanmaları durumunda itiraz hakları vardır. Bu hak, anayasal hak arama hürriyetinin bir parçasıdır.

3.2.1. İtiraz Süresi ve Mercii

• Süre: Tebligatın (veya muhtarlık ilanının bitişinin) ardından 15 gün içinde itiraz edilmelidir. Bu süre "hak düşürücü" niteliktedir; sürenin geçirilmesi halinde idari itiraz hakkı kaybedilir.¹

• Mercii: İtiraz, yapının bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne veya yetki devri yapılmışsa Belediyeye verilecek bir dilekçe ile yapılır. Ayrıca e-Devlet kapısı üzerinden "Riskli Yapı Tespitine İtiraz" hizmeti kullanılarak da başvuru yapılabilir.¹²

3.2.2. Kimler İtiraz Edebilir?

İtiraz hakkı, sadece tapu maliklerine veya kanuni temsilcilerine (vasi, vekil) tanınmıştır. Kiracıların veya binada ayni hakkı bulunmayan (sadece oturan) kişilerin rapora itiraz hakkı yoktur.¹⁰ Ancak kiracılar, yıkım kararının kendilerini mağdur edeceği gerekçesiyle idari yargıda dava açma ehliyetine sahiptirler.

3.2.3. İtiraz Dilekçesinin Hazırlanması ve İçeriği

Başarılı bir itiraz için dilekçenin "matbu" ifadelerden öte, teknik gerekçeler içermesi gerekir. Arkent Kentsel Dönüşüm hukuk birimi olarak, itiraz dilekçelerinde şu hususların vurgulanmasını öneriyoruz:

• Karot numunelerinin yönetmeliğe aykırı yerlerden alındığı iddiası.

• Binanın 2007 veya 2018 yönetmeliğine göre yapılmış olduğu (varsa).

• Zemin etüdü verilerindeki tutarsızlıklar.

• Bilgisayar modellemesinde kullanılan yük katsayılarının hatalı olduğu.

• Önemli: İtiraz dilekçesine, bir üniversite hocasından veya uzman inşaat mühendisinden alınan "Teknik Mütalaa"nın eklenmesi, Teknik Heyet’in kararını etkilemekte büyük rol oynar.¹³

3.3. Teknik Heyet İncelemesi

Yapılan itirazlar, Bakanlıkça oluşturulan "Teknik Heyet" tarafından incelenir. Bu heyet, üniversitelerden öğretim üyeleri (genellikle 4 kişi) ve Bakanlık yetkililerinden (3 kişi) oluşur. Heyet, siyasi değil tamamen teknik bir organdır.¹⁰

• Heyet, dosyayı inceler, gerekirse binaya giderek yerinde inceleme yapar.

• Raporda eksiklik görürse (örneğin eksik karot sayısı), eksikliklerin giderilmesi için raporu firmaya iade eder.

• Karar: Heyet, itirazı ya reddeder (raporu onaylar) ya da kabul eder (raporu iptal eder). Heyet kararı kesindir ve idari itiraz yolu tükenmiş olur.¹⁴

Bölüm 4: İdari Yargı Yolu ve İptal Davaları

İtirazın reddedilmesi durumunda riskli yapı kararı kesinleşir. Ancak hukuk devleti ilkesi gereği, idarenin her türlü eylem ve işlemine karşı yargı yolu açıktır. Malikler, idare mahkemesinde "Riskli Yapı Tespit İşleminin İptali" davası açabilirler.

4.1. Dava Açma Süresi ve Görevli Mahkeme

• İtirazın reddi kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde dava açılmalıdır.¹

• Eğer idari itiraz yoluna hiç başvurulmamışsa, ilk tebligattan itibaren 30 gün içinde doğrudan dava açılabilir. Ancak usul ekonomisi açısından önce idari itirazın tüketilmesi önerilir.

• Görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesidir.

4.2. Yürütmeyi Durdurma (YD) Talebinin Önemi

Kentsel dönüşüm davalarında en kritik mekanizma "Yürütmeyi Durdurma" talebidir. Yıkım işlemi geri dönülemez sonuçlar doğuracağı için, davacılar mahkemeden dava sonuçlanana kadar yıkımın durdurulmasını talep ederler.

• Hukuki Zorluk: 6306 sayılı Kanun, kamu güvenliği ve can güvenliğini öncelediği için, mahkemeler YD kararı vermekte son derece isteksizdir. YD kararı alınabilmesi için, "idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması" ve "telafisi güç zararların doğması" şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekir.

• Genellikle mahkeme, dosyayı bilirkişiye gönderir ve bilirkişi raporu gelene kadar geçici olarak yürütmeyi durdurabilir.¹⁰

4.3. Kiracıların Dava Ehliyeti

Danıştay 6. Dairesi’nin ve 14. Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, riskli yapı kararı mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendirse de, tahliye işlemi kiracının kullanım hakkını ve menfaatini ihlal ettiği için kiracıların da iptal davası açma ehliyeti bulunmaktadır.¹⁵ Bu, kiracılar için önemli bir hukuki koruma kalkanıdır.

Bölüm 5: Yıkım, Tahliye ve 60+30 Gün Kuralı

Hukuki süreçlerin (idari itiraz ve varsa YD kararı olmayan davalar) tamamlanmasının ardından, binanın yıkımı yasal bir zorunluluk haline gelir. İdare, bu aşamada artık "izleyici" değil, "uygulayıcı" konumundadır.

5.1. Tahliye Süreleri ve Tebligat Zinciri

İdare, maliklere bir tebligat göndererek binayı tahliye etmelerini ve yıkmaları ister.

1. İlk Süre (En az 60 Gün): Maliklere taşınmaları ve yıkım hazırlıklarını yapmaları için 60 günden az olmamak üzere süre verilir.⁴

2. Ek Süre (En az 30 Gün): İlk sürede bina yıkılmazsa, idare bir tebligat daha yaparak "idari makamlarca yıkım yapılacağı" uyarısıyla en az 30 günlük ek süre verir.

3. Hizmetlerin Kesilmesi: Verilen süreler sonunda bina tahliye edilmemişse, İdarenin talebiyle elektrik, su ve doğalgaz idareleri binanın altyapı hizmetlerini keser. Bu işlem, binanın yaşanmaz hale getirilmesi ve tahliyenin zorlanması amacı taşır.⁴

5.2. İdari Yıkım ve Masrafların Tahsili

Malikler binayı yıktırmazsa, mülki amir (Valilik/Kaymakamlık) emriyle kolluk kuvvetleri nezaretinde bina boşaltılır ve İdare (Belediye veya Bakanlık) tarafından yıkılır.

• Maliyet: Yıkım masrafları Bakanlık bütçesinden karşılanır. Ancak bu masraf, tapu hisseleri oranında maliklerden %20 fazlasıyla (6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre) tahsil edilir. Bu nedenle, maliklerin anlaşarak binayı kendilerinin yıktırması mali açıdan daha avantajlıdır.

5.3. Riskli Yapı Şerhinin Terkini (Kaldırılması)

Binanın yıkılmasıyla birlikte "yapı" vasfı sona erer ve taşınmaz "arsa" vasfına döner. Bu aşamada tapudaki riskli yapı şerhinin kaldırılması (terkin edilmesi) gerekir. Terkin işlemi için yıkım tutanağı ile birlikte ilgili Belediyeye veya Tapu Müdürlüğü'ne başvurulur.¹⁶

Bölüm 6: Yeniden İnşa Süreci ve "Salt Çoğunluk" Devrimi

Bina yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmaz üzerinde ne yapılacağına karar verilmesi, sürecin en stratejik aşamasıdır. 2024 yılı itibarıyla yürürlüğe giren yeni düzenlemeler, bu aşamayı tamamen değiştirmiştir.

6.1. 2/3 Çoğunluktan Salt Çoğunluğa (%50+1) Geçiş

6306 sayılı Kanun’un ilk halinde, kararlar için maliklerin 2/3 çoğunluğu (hisselerin %66.6’sı) gerekiyordu. Bu oran, azınlık hisselerin süreci tıkamasına neden olabiliyordu. Yeni yasal düzenlemeyle, inşaat ruhsatı alma, müteahhit seçimi, kat karşılığı sözleşme yapma gibi konularda Salt Çoğunluk (%50+1) yeterli hale getirilmiştir.⁵

• Hesaplama: Salt çoğunluk, kişi sayısına göre değil, arsa payı oranına göre hesaplanır.

• Örnek: 1000 paylı bir arsada, 501 paya sahip olan malikler (bu tek bir kişi de olabilir, bir grup da olabilir), istedikleri kararı alıp uygulayabilirler.

6.2. Anlaşamayanların Payının Satışı

Salt çoğunlukla karar alındıktan sonra, karara katılmayan azınlık hisselerine noter yoluyla bildirim yapılır ve karara uymaları için 15 gün süre verilir.

• Süre sonunda hala anlaşma sağlanamazsa, bu hisselerin değer tespiti SPK lisanslı değerleme kuruluşlarınca yapılır.

• Hisseler, öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara rayiç bedel üzerinden açık artırma usulüyle satılır.

• Paydaşlar almazsa, Bakanlıkça ödenmek kaydıyla Hazine adına tescil edilir veya TOKİ/Belediye iştiraklerine devredilir.¹⁸ Bu düzenleme, "tıkayıcı muhalefet" yapan maliklerin mülkiyetini kaybetme riskiyle karşı karşıya bırakarak uzlaşmayı zorlamaktadır.

Bölüm 7: 2025 Yılı Kentsel Dönüşüm Mali Destekleri: Kira ve Taşınma Yardımları

Devlet, dönüşüm sürecinin finansal yükünü hafifletmek için kira yardımı, taşınma yardımı ve faiz destekli krediler sunmaktadır. 2025 yılı projeksiyonlarına göre, enflasyonist ortam dikkate alınarak yardım tutarları güncellenmiştir.

7.1. 2025 Yılı İllere Göre Kira Yardımı Tutarları

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, illeri yaşam maliyetlerine göre gruplandırmıştır. Aşağıdaki tablo, 2025 yılı için geçerli olan (veya projeksiyonu yapılan) güncel tutarları göstermektedir ¹⁹:

7.2. Kiracılar ve Lojman Sakinleri İçin Haklar

Kiracılar, mülkiyet sahibi olmadıkları için yeni binadan daire alamazlar ancak mağduriyetlerinin giderilmesi için taşınma yardımı alırlar.

• Kiracı Yardımı: Tabloda görüldüğü üzere, İstanbul'daki bir kiracı riskli binadan tahliye edildiğinde 16.000 TL (iki aylık kira bedeli karşılığı) defaten ödeme alır. Bu ödeme geri istenmez.

• Lojmanlar: Kamu lojmanlarında oturanlar da kiracı statüsünde değerlendirilir ve aynı yardımdan faydalanır.

7.3. Kira Yardımı mı, Faiz Destekli Kredi mi?

6306 sayılı Kanun, maliklere bir seçim hakkı sunar: Ya kira yardımı alırsınız ya da kentsel dönüşüm kredisinden (faiz desteği) yararlanırsınız. İkisini aynı anda almak mümkün değildir.

• Stratejik Karar: Eğer müteahhide borçlanarak (örneğin üzerine 1-2 milyon TL vererek) evinizi yeniliyorsanız, devletin sunduğu %0.69 veya benzeri düşük faizli "Kentsel Dönüşüm Kredisi"ni kullanmak, toplam maliyet açısından kira yardımından çok daha avantajlı olabilir. Kredi faizinin önemli bir kısmını (örneğin yıllık %600 baz puanını) devlet sübvanse etmektedir.

Bölüm 8: Vergi Muafiyetleri ve Harç Avantajları

Kentsel dönüşümün en büyük cazibesi, sağladığı dolaylı finansal avantajlardır. Normal bir inşaat sürecinde ödenmesi gereken birçok harç ve vergi, 6306 sayılı Kanun kapsamında muaftır. Bu muafiyetler, toplam proje maliyetini %15-20 oranında düşürebilmektedir.

8.1. Tapu ve Noter Harcı Muafiyeti

• Tapu Harcı: Yeni binada dairelerin tescili sırasında, normalde alıcı ve satıcıdan %2'şer olmak üzere toplam %4 oranında alınan tapu harcı alınmaz. 5 milyon TL'lik bir daire için bu, 200.000 TL'lik bir tasarruf demektir.

• Noter Harcı: Müteahhit ile yapılan "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" noterde yapılırken, sözleşme bedeli üzerinden alınan binde oranındaki harçtan muaftır.

• Damga Vergisi: İnşaatla ilgili tüm sözleşmeler, taahhütnameler damga vergisinden istisnadır.²²

8.2. Veraset ve İntikal Vergisi İstisnası

Dönüşüm sürecinde malikin vefat etmesi durumunda, mirasçılara intikal eden taşınmaz için Veraset ve İntikal Vergisi ödenmez. Bu, özellikle değerli mülklerin intikalinde büyük bir vergi avantajı sağlar.²²

Bölüm 9: Sıkça Sorulan Sorular

S1: 2025'te riskli yapı tespiti için salt çoğunluk yeterli mi?

Cevap: Hayır, riskli yapı tespiti başvurusu için çoğunluğa gerek yoktur. Tek bir malik dahi başvurarak süreci başlatabilir. Salt çoğunluk (%50+1), bina yıkıldıktan sonraki inşaat kararları için gereklidir.3

S2: Karot aldırmak binayı çürütür mü veya zarar verir mi?

Cevap: Hayır, bu tamamen bir şehir efsanesidir. Karot işlemi, yönetmeliğe uygun olarak sınırlı sayıda ve taşıyıcı sistemi riske atmayacak noktalardan yapılır. Açılan delikler, mukavemeti betondan daha yüksek olan "grout harcı" ile doldurulur. Bilimsel olarak binaya zarar vermez.

S3: İtiraz edersem yıkımı durdurabilir miyim?

Cevap: İdari itiraz (15 gün içinde yapılan) süreci, Teknik Heyet karar verene kadar işlemleri durdurur. Ancak itiraz reddedilirse süreç kaldığı yerden devam eder. Yıkımı kesin olarak durdurmanın tek yolu, İdare Mahkemesi'nden "Yürütmeyi Durdurma" kararı almaktır.10

S4: Müteahhitle anlaşamazsak devlet evimize el koyar mı?

Cevap: Devlet "el koymaz" ancak sürecin tıkanmaması için, salt çoğunluğun (%51) aldığı karara uymayanların hisselerini, rayiç bedel üzerinden diğer paydaşlara veya Hazine'ye sattırır. Yani mülkiyetiniz bedeli karşılığında el değiştirir.18

S5: Riskli bina şerhi varken evimi satabilir miyim?

Cevap: Evet, satabilirsiniz. Tapu devrine engel yoktur. Ancak alıcı, tapudaki şerhi görerek ve binanın yıkılacağını kabul ederek satın alır. Bu durum genellikle fiyatı düşürür.

S6: Kiracı olarak tahliye taahhütnamesi imzaladım, yine de yardım alabilir miyim?

Cevap: Evet, tahliye taahhütnamesi ile kentsel dönüşüm yardımı farklı konulardır. Riskli yapıda oturduğunuzu (fatura, ikametgah) belgelediğiniz sürece, 6306 sayılı Kanun kapsamında taşınma yardımını alırsınız.

Bölüm 10: Sonuç ve Arkentra Vizyonu

Kentsel dönüşüm, Türkiye'nin geleceğini inşa eden en büyük kalkınma hamlesidir. 2025 yılı, mevzuattaki "Salt Çoğunluk" kolaylığı, artırılan kira yardımları ve genişletilen rezerv alan tanımlarıyla dönüşümün hızlandığı bir yıl olacaktır.

Arkent Kentsel Dönüşüm olarak vizyonumuz; sadece binaları yenilemek değil, süreci şeffaf, hukuka uygun ve maliklerin haklarını en üst düzeyde koruyacak şekilde yönetmektir. Web sitemizdeki bu rehber, karmaşık bürokrasi labirentinde size ışık tutmayı amaçlamaktadır. Deprem gerçeğiyle yüzleşmek korkutucu olabilir, ancak güvenli bir yapıda yaşama huzuru paha biçilemezdir.

Unutmayın: En iyi kentsel dönüşüm, henüz deprem olmadan yapılandır.

Yasal Uyarı: Hukuki süreçlerinizde hak kaybı yaşamamak için uzman bir avukat ve kentsel dönüşüm firmalarıyla çalışmanız tavsiye edilir.