Bir mülk sahibi için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, sadece kağıt üzerinde bir imza değil; mülkünüzün geleceğini, ailenizin huzurunu ve milyonlarca liralık bir yatırımı müteahhide emanet etmektir. 2026 yılına girerken, değişen maliyetler ve hukuki düzenlemeler ışığında, standart "matbu" sözleşmeler artık mülk sahiplerini korumaya yetmiyor.

Arkentra Kentsel Dönüşüm olarak, mülk sahiplerinin en çok mağduriyet yaşadığı noktaları analiz ettik ve 2026 model bir "Hukuki Zırh" oluşturmanız için bu dev rehberi hazırladık.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? (Kısaca)

En basit tabiriyle; arsa sahibinin arsa payını müteahhide devrettiği, müteahhidin ise bunun karşılığında arsa üzerinde bina inşa ederek belirli bağımsız bölümleri (daire/dükkan) arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği, noter huzurunda yapılması zorunlu olan bir sözleşmedir.

2026'da Bir Sözleşmeyi "Güvenli" Kılan 10 Altın Kural

1. Teknik Şartname: "Lüks" Kelimesine Aldanmayın!

Sözleşmenin eki olan teknik şartnamede "birinci sınıf malzeme" veya "lüks armatür" gibi yuvarlak ifadeler yerine; markaların serileri, modelleri ve kalite standartları (Örn: TSE, CE) tek tek yazılmalıdır.

2. Şerefiye Paylaşımı (Adil Bölüşüm)

Hangi dairenin kime ait olacağı, manzara, kat ve cephe farkları gözetilerek SPK lisanslı değerleme uzmanları tarafından hazırlanan şerefiye raporuna göre belirlenmelidir.

3. İnşaat Süresi ve Gecikme Tazminatı

İnşaatın "ruhsat tarihinden itibaren" değil, "sözleşme tarihinden itibaren" ne zaman başlayacağı ve biteceği netleştirilmelidir. Gecikilen her ay için müteahhidin ödeyeceği tazminat, o günkü rayiç kira bedelinin en az 1.5 - 2 katı olarak belirlenmelidir.

4. Bina Tamamlama Sigortası

2026'da artık bir tercih değil, zorunluluk olmalıdır. Müteahhit inşaatı bitiremezse, sigorta şirketi devreye girerek inşaatın tamamlanmasını veya paranızın iadesini sağlar.

5. %50+1 (Salt Çoğunluk) ve Karar Alma

Yeni yasaya göre arsa payı sahiplerinin %50+1 çoğunluğu ile karar alınabilir. Ancak azınlık haklarının korunması ve sürecin kilitlenmemesi için sözleşmedeki oylama mekanizmaları uzmanlarca kurgulanmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hakkında En Çok Sorulan Sorular (S.S.S.)

Google'da en çok aranan ve mülk sahiplerinin kafasını karıştıran soruları Arkentra uzmanlığıyla yanıtlıyoruz:

S1: Sözleşmeyi kendi aramızda imzalasak geçerli olur mu?

Cevap: Hayır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri "resmi şekil şartına" tabidir. Mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Aksi takdirde geçersizdir ve hiçbir hukuki yaptırımı yoktur.

S2: Müteahhit inşaatı yarıda bırakırsa sözleşmeyi nasıl feshederiz?

Cevap: Gecikme veya temerrüt durumunda fesih süreci oldukça karışıktır. Sözleşmeye "tek taraflı fesih yetkisi" veya "cezai şart" maddeleri eklenmemişse, mahkeme süreci yıllarca sürebilir. Arkentra olarak biz, sözleşmeye "hızlı fesih ve tahliye" mekanizmalarını ekliyoruz.

S3: İnşaat sırasında oluşan kazalardan kim sorumlu?

Cevap: Sözleşmede aksi belirtilmedikçe arsa sahibi de risk altındadır. Bu nedenle, tüm SGK sorumluluklarının, iş kazası risklerinin ve çevre zararlarının tamamen müteahhide ait olduğu ve müteahhidin "Tüm Riskler (All-Risk) Sigortası" yaptırması gerektiği madde altına alınmalıdır.

S4: Müteahhit iflas ederse daireme ne olur?

Cevap: Eğer tapu devirleri "inşaatın aşamalarına göre" (kat irtifakı üzerinden kademeli tapu devri) yapılmadıysa, mülkünüzü geri kazanmak çok zor olabilir. Doğru sözleşme, tapuyu inşaat ilerledikçe teslim eder.

Neden Bir Uzman Desteği Almalısınız?

Müteahhitlerin sunduğu sözleşmeler genellikle müteahhidi koruyan maddelerle doludur. Sıradan bir avukat hukuki terimleri bilse de, inşaatın teknik sürecini (beton kalitesi, mimari detaylar, şerefiye hesabı) bilmeyebilir.

Arkentra Farkı: Biz sadece hukuki değil, aynı zamanda teknik ve finansal bir denetim yapıyoruz.

• Müteahhidin finansal geçmişini sorguluyoruz.

• Teknik şartnameyi mühendislerimizle inceliyoruz.

• Sözleşmeyi mülk sahibi lehine "hukuki bir zırha" dönüştürüyoruz.

Ücretsiz Sözleşme Check-Up Hizmetimizden Yararlanın!

Elinizde bir sözleşme taslağı mı var? Veya müteahhidiniz size bir teklif mi sundu? İmzalamadan önce durun!

Milyonluk varlığınızı tek bir kağıt parçasına emanet etmeyin. Arkentra uzmanları sözleşmenizi ücretsiz ön incelemeye alsın, riskli maddeleri ve eksik haklarınızı size raporlasın.